【Redmonkey Mind】領匯的過去與未來

【Redmonkey Mind】領匯的過去與未來

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領匯現有資產的增值潛力已差不多用盡,未來業務將依靠自然增長,所以管理層計畫進軍商業區。

領匯(823)自收購部分房委會商場、街市及停車場後,開始進行連串增值計畫,包括:翻新並包裝商場及街市、重組商戶、調高租金、加強宣傳活動、從私人發展商收購商場項目、售賣部分增值潛力不高的商場及停車場等。領匯擁有全是位處社區的商業資產,可謂跟市民息息相關。上述連串動作,在社會上自然引起很大迴響,亦傾向負面。

不過,若以股東角度出發,管理層卻交足功課,不斷想辦法為公司增值,增加股東權益,一切也反映在股價上。若投資者在 2005 年 11 月領匯上市時認購其股份,當時招股價 10.3 元,至今年 1 月高位 53.2 元,計及期間收息 9.8673 元,回報約 5.1 倍,每年平均複式回報約 21.9%。去年底,領匯更成為恒生指數成份股。

該集團現有資產的增值潛力已差不多用盡,未來業務將依靠自然增長,所以管理層已有兩線計畫,其一是衝出香港,與大陸龍頭地產商萬科企業(2202)研究合作發展中國社區商場業務;另一方面是留在香港,進軍商業區。

進軍商業區
領匯上月藉相關法規放寬後,隨即夥拍南豐集團以 58.6 億港元高價奪得觀塘海濱道商業地,將建甲級辦公室大樓,亦設有商場及停車場。估計連同地價和發展成本,項目總投資額約 105.41 億港元,領匯將依股權比例 60%,佔集團總資產約 4.9%,仍未超過證監會房託基金守則規定的 10%,所以該集團在投得海濱道項目後,仍有空間發展其他物業。

志在每年收息的股東或會擔心領匯會否轉型為地產發展商,偏離其持股目的。但領匯管理層已表示不會拆售或出售全幢物業,會持有作長線收租。另一方面,興建海濱道的項目要花數年時間,期間項目只有支出,沒有收入,管理層也派定心丸指,項目對未來派息完全無影響。究竟領匯算是成功還是失敗?要看看你用哪一把尺量度。

同時提醒大家,市場上亦有一間上市多年、恒基地產(012)旗下的陽光房產基金(435),同樣擁有社區商場及商業區寫字樓,以收租為主要業務。

利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有恒基地產(012)及領匯(823)。